2018年2月2日，越秀以16.8亿元底价竞得高新区浒墅关2017-WG-83号地块，楼面价11000元/平。这是越秀在苏州拿到的第一宗地，案名为越秀江南悦府。

与铁路一街之隔 预计售价2万6？

据销售人员介绍，江南悦府有望在本月20号左右开盘，项目紧邻新区高铁站，向南靠近中环快速路，东边有苏浒路，附近地铁3号线明年年底开通，3号线和6号线都是终点站。9号线目前还在规划中，暂时没有明文出来。整体来看，交通还是十分方便的。据现场探盘了解到，项目东侧的四栋楼过于靠近苏州新区高铁站，只有一条马路之隔。虽然都做了公建化立面，但对交付时的隔音降噪的要求很高，这将是一个可以阳光公示的不利因素。

此外销售还表示，项目从一开始就被规划为商住综合体，1.5公里生活圈直达大润发、永旺、宜家等商配，社区更是自带3.7万方邻里中心，位于目前项目售楼处所在位置。周围的生活也很齐全，苏大附属第二人民医院浒关分院、文昌实验小学、文昌中学、文正小学等也都在江南悦府直线1.5公里的范围之内。住宅用地5.2万方，目前在建共有21栋楼，分为13栋高层和8栋洋房，全部精装交付。据置业顾问现场说，高层的价格要卖2W6，洋房的价格可能还会更高一点，但是暂时还没有定。

2万6的价格 凭什么？

听完销售的介绍，不禁仍然产生一个顾虑：2W6的价格，凭什么？放眼浒关目前在售准售的几个项目，其中南山楠拿地时的楼面价为1W4，毛坯交付，出售价格在2W2起步。旭辉宽阅雅苑，楼面价1W3，带装修交付，备案均价为2W6左右。更靠北一点的首开金茂熙悦，拿地价为1W6，备案价约2W7,带装修交付，涵盖所谓的8大科技系统。而越秀楼面价仅仅1W1，带装修交付,在区域在售项目中地价相对较低，这无疑是定价的参考依据，它是否能顺利备案均价到2万6未可知，但有小道消息称，实际备案价可能比预期要低，但不会低到哪里去。开发商之所以统一说辞，是“先扬后抑”降低客户心理预期的营销套路。

且不去讨论该项目具体售价几何，值得一提的是，区域内首开金茂熙悦项目以金字招牌“金茂科技”示人，但2W7的备案价实际去化不可与外人道哉，不仅如此，此前南山楠以2万3左右的价格首开，按照总预售套数算，去化率也比较一般。可以想见，在当前的市场环境下，越秀江南悦府如若售价在2万大几，没有过硬的产品，很难说服多数客户。

户型普通 溢价部分模糊？

如上文所述，金茂熙悦的售价2W7起步，户型方正，设计相对合理，而且主打金茂科技，即使如此，开盘当天去化率也不是特别高。而看看越秀的户型，为93平为三室两厅一卫，99平、100平、120平为三室两厅两卫，130平是四室两厅两卫。其中99平米的左右的产品，普遍户型狭长，采光不佳。而130平的户型，虽然横厅有其亮点，但整体空间利用率相对不高。 

（E户型 ）

最重要的是产品溢价部分，在之前的城市展厅以及品牌发布会上，阿里云智能都是越秀的主要宣传卖点。而在实际探盘过程中，越秀的工作人员却全程都没有提及体现在哪些方面，如果该系统兑现落地，在实际运用中有多大程度上便捷业主，对产品的保值和增值部分有多少支撑？均无法有相对成熟的市场案例。

虽然销售强调了未来交付的精装产品，但在这样一个溢价相对模糊的情境下，又不具备很好的户型产品，仅靠距离新区＋阿里云智能系统等很难有强有力的置业逻辑可以说服客户多掏腰包，一个楼面价仅1万1的项目凭什么可以超越同区域的其他盘、并以翻一倍不止的价格面市？在享有相当的配套的情况下，凭什么可以让客户不假思索地放弃金茂、南山乃至待开盘的路劲、旭辉等楼盘呢？至少在目前看来选越秀的理由不太充分。至于，越秀江南悦府能否真的可以拿到如此高的备案价？开盘入市去化又是否能达到预期效果？假以时日，自然水落石出。

（文中部分图片来自网络）