这两天苏州是阴雨天，但苏州的楼市却像来了一场雷阵雨，表现特征为密、急、凉。各区楼盘商品房预售许可证集中发放，一时间苏州迎来一大波新房供应量，此为“密”；这其中不乏单价4万的苏州中心等，在拿证当天就排队车水马如龙的，此为“急”；也有像低于备案价甚多的越秀江南悦府，拿证2日后开盘尬现“雷声大雨点小”的，此为“凉”。

苏州房地产在这个秋天，正所谓“东边日出西边雨，道是好卖却难卖”。

小道消息：越秀官宣118套 实际去化还要少？

越秀江南悦府是3天前拿预售证的，首批可售房源419套。稍微提一嘴，该项目拿地价约1万1每平，但在当前的市场下拿到了备案价约23000-29000元/平，也就说，它的开盘表演，几乎不存在“带着脚镣跳舞”的问题，之所以加了一个“几乎”，是因为在当前有多少买家可以立马接受一个主打“阿里智能社区”的“三轨TOD”项目，并在浒关最高可以卖到近3万每平的价格？

数据显示不能！当晚10点多越秀“官宣”海报显示：“两小时劲销118套”，并自拟通稿《“当红神盘”——越秀江南悦府首开告捷，不愧为北新区实力担当》一文，可是事长无法理解的是，将当天首开去化不足3成的结果视为“告捷”的逻辑在哪？事实上，越秀江南悦府开盘前销售统一说辞就是“高层预计2万6，小高层可能更高一些”，另一方面，销售又在开盘前后对外放风“开盘价格惊艳”，的确，当天项目的开盘价约为23000-25000元/平，这样的价格确实比备案价低了不少，但越秀“先扬后抑”的销售策略并不奏效，发动各种渠道导客也没有发挥到预期的效果，项目一时间陷入叫好不叫座的尴尬境地。

10月21日，越秀开盘当天由阴转雨，气温逐步下降。对于118套的“官宣”销售结果，似乎并不能让部分业内相信。怀疑的开端来自当天开盘的销控表，21日晚8点多，位于江南悦府二楼书吧的销控表贴条已经被全部撕掉，放眼望去一片飘红。有人怀疑，400多套可售房源在售楼处公示本就是按规行事，为何在没有售罄的情况下，提前将所有写有一房一价的贴条尽数撕去，只留下光秃秃的“售罄”二字。

有人开始怀疑，实际成交结果比“官宣”的118套的结果还要少？！也就在今天，越秀江南悦府当天实际现场客户150组、去化72套的小道消息流出。由于蓄客严重不足，当天越秀先推6幢小高层房源44套，高层1幢东单元36套、9幢34套、14幢71套房源，共计房源185套，但即便如此算来，去化率也只有约39％。如果按照全部可售房源来计算去化，项目当天首开数据将不到2成。所以无论是依据官宣还是小道消息，越秀开盘当天卖的差是不争的事实，面对市场，本没有必要遮遮掩掩，如此画蛇添足的做法不仅有欲盖弥彰误导买房者的嫌疑，也与房源需一房一价公示等相关政策规定要求不符。

事长说：鼓吹区域房价大跃进是不负责的

事实上，关于越秀江南悦府的定位和售价情况，事长几日前就曾综合当下现状推文表示置业逻辑不严谨、说服客户多掏腰包的理由不够充分。放眼浒关目前在售准售的几个项目，其中南山楠拿地时的楼面价为1W4，毛坯交付，出售价格在2W2起步。旭辉宽阅，楼面价1W3，带装修交付，备案均价为2W6左右。更靠北一点的首开金茂熙悦，拿地价为1W6，备案价约2W7，带装修交付，涵盖所谓的8大科技系统。

对比之下，越秀在一个溢价相对模糊的情况下，又不具备很好的户型设计，仅靠距离新区＋阿里云智能系统等很难有强有力的置业逻辑可以说服客户多掏腰包，一个楼面价仅1万1的项目凭什么可以超越同区域的其他盘、并以翻一倍不止的价格面市？在享有相当的配套的情况下，凭什么可以让客户不假思索地放弃金茂、南山乃至待开盘的路劲、旭辉等楼盘呢？至少在目前看来选越秀的理由不太充分。

详情可戳：楼事探盘｜浒关纯新盘越秀江南悦府要卖2W6？是套路？

此外，事长想要表达的是，从开发房企的角度出发，一方面想要做溢价增值，一方面又要在调控背景下综合考虑各个类目的成本，是一个真正意义上的“戴着脚镣跳舞”。但无论楼市是否处在穿越漫长周期的阶段中，随行就市本就是不可逆的规律。

那么说回苏州的高新区，它从“浒关十三太保”到“北新区十四新秀”，一时间板块成为苏州置业关注的焦点区域的确不假，但盲目鼓吹浒关乃至北新区房价大跃进的论调是不负责任的。我们首先得肯定区域在中环、有轨交通、大型商业等优势配套的加持下，板块的价值相当可期，但市场选择是双方的，而且越发趋于理智，这是一个与各方博弈的环境。

我们无法说南山楠以破2万的价格在板块先行试水是否合理，也无法倡议市场应像禹洲嘉誉山那样以不到2万的价格换来良好去化，更不会感慨金茂熙悦虽以“金茂科技武装”也显曲高和寡，因为市场只会以数据说话，这其中理所当然也包括遮遮掩掩的越秀江南悦府。不去鼓吹，不去误导，但愿如此而已。